Neste artigo explicamos, de forma simples, o que são as mais-valias imobiliárias, como são calculadas, como funcionam no IRS e em que situações podes reduzir o imposto a pagar.
O que são as Mais-Valias?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel. Na prática:
- Compraste uma casa por um determinado valor
- Vendeste-a por um valor superior
- A diferença pode constituir uma mais-valia.
No entanto, esta diferença também pode ser negativa. Se venderes o imóvel por um valor inferior ao da compra, estarás perante uma menos-valia.
Como se calculam as Mais-Valias?
De forma simplificada, o cálculo das mais-valias é feito através da seguinte fórmula:
Valor de Venda - Valor de Aquisição - Despesas e Encargos Dedutíveis = Mais-Valia
Por exemplo, se o valor de compra do imóvel foi de 180.000€, tens despesas dedutíveis de 25.000€ e foi vendido por 260.000€. Neste caso, a mais-valia apurada seria de 55.000€.
Entre as despesas que podem ser deduzidas encontram-se:
- Comissão da imobiliária;
- IMT e Imposto do Selo pagos na compra;
- Escrituras e registos;
- Certificado energético;
- Obras de valorização do imóvel (quando legalmente elegíveis e devidamente comprovadas)
Tenho sempre de pagar imposto?
Embora exista uma mais-valia, isso não significa automaticamente que vais pagar imposto sobre todo esse valor.
Regra geral, apenas 50% da mais-valia é considerada para efeitos de IRS (para residentes fiscais em Portugal).
Se obtiveres uma mais-valia de 10.000€, apenas 5.000€ serão considerados para cálculo do IRS. Esse valor será depois englobado com os restantes rendimentos e tributado de acordo com o teu escalão de IRS.
Quando podes pagar menos de imposto?
Existem algumas situações previstas na lei que podem reduzir ou eliminar a tributação das mais-valias imobiliárias:
- Se o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação em IRS (embora a venda tenha de ser declarada)
- Se venderes a tua habitação própria e permanente e reinvestires o valor da venda na compra, construção ou amortização de um novo imóvel destinado a habitação própria e permanente, poderás beneficiar de isenção total ou parcial, desde que cumpras todas as condições legais
- Quanto maior for o valor das despesas dedutíveis, menor poderá ser a mais-valia sujeita a imposto
Que documentos deves guardar?
Guardar toda a documentação relacionada com a compra e venda da casa pode fazer uma grande diferença no cálculo das mais-valias:
- Faturas de obras de valorização
- Comissão da imobiliária
- Escrituras de compra e venda
- Certificado energético
- Comprovativos de IMT, Imposto do Selo, registos e outras despesas associadas ao imóvel
Todos estes documentos podem ajudar a reduzir o valor da mais-valia e, consequentemente, o imposto a pagar.
Porque é importante fazer uma simulação?
Antes de vender uma casa, é aconselhável fazer uma simulação das mais-valias para perceber qual poderá ser o impacto fiscal da venda.
Uma simulação permite-te:
- Estimar o imposto a pagar
- Perceber se podes beneficiar de alguma isenção
- Avaliar o impacto do reinvestimento
- Tomar decisões mais informadas antes de vender
Simula as tuas Mais-Valias Se estás a pensar vender casa, faz primeiro uma simulação para perceber qual poderá ser o impacto das mais-valias no teu IRS.
Acede ao nosso Calculador de Mais-Valias ou preenche o nosso formulário de contactos para fazeres a simulação com a Aprova.
Se pretendes vender a tua casa e comprar uma nova, a equipa da Aprova pode ajudar-te a analisar o Crédito Habitação mais indicado para ti!